시공 가이드

[중급] 세입자의 원상복구 기준 알아보기

등록일 2024.06.12 조회수 419
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[목차]

01. 원상복구의 원칙
02. 원상복구 범위와 체크사항
03. 집수리 관련 Q&A


세입자는 계약이 만료되면 원래의 형태로 집을 복구해야 하는 의무를 가지고 있습니다. 세입자 원상복구는 세입자와 집주인 사이의 대표적인 분쟁 중 하나인데요. 전세나 월세 기간이 만료되면 반드시 확인해야 할 원상복구 범위와 기준에 대해 알아보도록 하겠습니다. 




01. 원상복구의 원칙

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민법 제615조

'차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 

이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다'


전, 월세를 통해 주택이나 상가를 임대한 뒤 계약 기간이 완료되었을 때 발생할 수 있는 분쟁을 방지하기 위해 원상복구와 관련된 의무와 기준 및 범위를 알고 미리 대처해야 합니다.


(1) 기본 원칙


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① 임대인의 기본 원칙

임차인의 사용, 수익을 방해할 정도의 대수선이 필요한 경우나 노후화로 인한 부식, 변색 또는 자연재해에 의한 파손, 훼손되는 경우 임대인이 수리를 해야 합니다.


② 임차인의 기본 원칙

임차인은 임대차계약 기간 동안 주의를 기울여 임차주택을 보존해야 합니다. 만약 생활 마모를 제외하고 고의, 과실 등으로 인해 파손되었거나 소모품을 교체했다면 원래의 상태로 회복하여 반환해야 합니다.

 

‘필요비 상환청구권’이란?

임대인은 임차인이 임대목적물을 사용, 수익화할 수 있도록 유지해 줄 의무가 있고, 임차인이 임대인을 대신해 하자를 수리하여 필요비를 지출했다면 임대인에게 즉시 청구할 수 있습니다. 

다만, 전구나 건전지, 수도꼭지 교체 등 소모품에 해당하는 경우 청구할 수 없기 때문에 교체 전 어떤 하자가 발생했는지 구분하는 것이 좋습니다. 


‘유익비 상환청구권’이란?

‘유익비’는 임차인이 임차물의 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용입니다. 유익비를 지출한 경우 임대차 종료 시에 지출한 비용과 현재 가치가 증가된 금액을 산정하고 입증을 통해 청구가 가능합니다. 


대부분 원상 회복 조항이 포함되어 있기 때문에 유익비, 필요비를 인정받는 데에 어려움이 있을 수 있습니다. 그렇기 때문에 유익비, 필요비 청구를 행사하기 위해서는 공사가 필요할 때 임대인의 동의를 얻어 진행하는 것이 가장 중요합니다.




02. 원상복구 범위와 체크사항


부동산 계약 당시에는 이상이 없다가도 거주하면서 보일러, 수도 등이 파손되면 임대인과 임차인에게 난감한 상황이 발생하기도 합니다. 그렇기 때문에 원상복구 항목을 살펴보고 이사 전 세대를 방문해 체크해 보는 것이 좋습니다.



(1) 원상복구 항목 비교하기

① 수도, 배관

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특히 수도, 배관, 보일러 관련 문제는 이웃집에 피해가 갈 수 있고, 더 큰 피해 보상 금액이 발생할 수 있기 때문에 문제 발생 시 바로 집주인에게 알리고 수리를 요청해야 합니다.

 

② 보일러

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③ 타일 및 페인트

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④ 벽지 및 장판

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임차인은 임차인의 과실이 아닌 자연적으로 생긴 마모나 일상 속에서 생긴 손상 등을 원상복구할 의무가 없습니다. 하지만, 여러 상황을 주의하며 지내더라도 예기치 못한 상황이 발생할 수 있는데요. 

시계나 액자를 걸기 위해 못을 박는 정도는 괜찮지만, 에어컨 설치 시 벽에 배관 구멍을 뚫는 등 훼손의 크기가 큰 경우에는 변상해야 할 수 있습니다. 특히 벽걸이 TV 설치 시 아트월이나 대리석, 타일 같은 곳에 못을 박는 경우 복구 비용이 많이 발생할 수 있으니 주의해야 합니다. 

또한, 조명이나 도어록 교체를 원하는 경우 복구가 불가능할 수 있기 때문에 반드시 집주인과 상의하는 것이 좋고, 만일을 대비하여 기존 제품은 따로 보관해 두는 것이 좋습니다.



(2) 계약 시 주의사항

① 계약서에 특약사항 기재하기

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계약서 하단에 임대인과 임차인 서로 간에 합의가 이루어진 약속을 적는 특약사항을 기재하는 것도 좋은 방법입니다. 일반적으로 예시로 임대인은 ‘반려동물로 인한 스크래치나 실내 흡연으로 인한 냄새는 복구해야 된다’, 임차인은 ‘입주 전 발생된 문제에 대해서는 임대인이 보상한다’와 같은 내용을 명시합니다.

 

② 집 상태를 꼼꼼히 확인하고 사진 및 동영상 촬영하여 기록으로 남겨두기

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이사 전 집주인 또는 부동산 업자와 동행하여 집 상태를 꼼꼼히 체크하고 기록해두어야 합니다. 이전 세입자가 훼손하였거나 복구하지 않은 부분에 대해서는 원상복구 의무가 없음을 임차인과 확인해야 합니다. 

계약 만료 시 임차인과 임대인의 의견 차이로 감정이 상하거나 법적 문제로 이어질 수 있기 때문에 해당 내용도 계약서 특약사항을 기재해 두는 것이 좋습니다. 미리 배상 범위를 명시해 둔다면 합리적으로 처리할 수 있습니다.

 



03. 집수리 관련 Q&A

Q. 보일러가 자주 고장 나는데 집주인에게 수리 요청을 해도 될까요?

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겨울철 난방비를 아끼려고 보일러 전원을 끄거나 외출모드로 변경하는 경우가 많이 있는데요. 이런 경우 오히려 동파가 될 수 있으며, 이는 임차인의 과실에 해당하므로 수리 비용은 세입자가 부담해야 합니다. 

다만, 통상적으로 보일러의 권장 사용연수는 구입 후 약 6~7년으로, 사용연수가 경과하여 문제가 생긴 경우 임대인이 부담해야 하기 때문에 교체 요청을 할 수 있습니다.

 

Q. 방범창을 설치하고 집주인에게 청구해도 될까요?

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방범창을 설치하거나 현관 도어록 변경 등 기존 시설을 수리하는 것이 아닌, 새로 설치하는 경우 청구하기 어렵습니다. 오히려 설치 후 원상복구를 해야 할 수 있기 때문에 새로운 시설물을 설치하고자 하는 경우 반드시 집주인과 사전에 협의하는 것이 좋습니다. 


원상복구의 기준과 경계가 애매모호하기 때문에 입장 차이가 발생하여 분쟁이 많이 생기기도 합니다. 예를 들어, ‘자연 마모에 대해서는 원상복구 의무를 면제한다’는 특약이 있지만 각자 생각하는 자연 마모 범위가 다를 수 있고, 이전 세입자가 설치한 부속물을 인수받아 사용했지만 계약 종료 시 원상복구를 해야 하는 경우 분쟁이 발생하기도 합니다.

이처럼 문제가 발생하는 원인이 다양하기 때문에 임대물의 특이사항을 잘 파악하여 계약 시 구체적으로 작성해야 하며, 사람에 따라 협의나 조율이 가능하니 원상복구의 기준을 미리 알아두시길 바랍니다.

 

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