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[고급] 집주인에게 수리 요구하기

등록일 2022.03.08 조회수 597

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집에 수리할 것이 생겼을 때 어떻게 해야 할까요? 흔히 월세는 집주인이, 전세는 세입자가 수리 비용을 부담해야 한다는 오해가 있는데, 이는 사실이 아닙니다. 지금부터 집주인에게 당당히 요구할 수 있는 수리 리스트와 집주인이 이를 행하지 않을 때 어떤 법적인 보호를 받을 수 있을지 알아보겠습니다.


01. 집주인이 책임져야 할 범위

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전세, 반전세, 월세 등 임대료의 형태와 관계없이 집주인은 세입자가 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 집니다. 집주인이 집에 대한 수선의무를 부담하는 것이 원칙인데요. 하지만 집에 생긴 파손이 큰 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이라면 집주인이 수선의무를 부담하지 않습니다. 


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만약 집주인이 수선의무를 이행하지 않으면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있고, 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 집의 사용·수익에 지장이 있는 부분의 한도 내에서 월세 지급을 거절할 수 있습니다. 집주인이 수선의무를 부담하는 상황에 해당한다는 사실을 입증할 수 있는 자료를 마련해 두는 것이 좋습니다. 수선 부위에 대한 사진, 수리비 영수증 등을 보관하고, 집주인에게 수리를 요청한 내역 등을 내용증명을 통해 남겨두어야 합니다.


02. 집수리 요구 전 체크 리스트

계약서 특약 조항 확인하기

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계약서에 미리 특약 사항으로 수리 범위에 대해 구체적으로 명시해야 합니다. 특약으로 형광등 교체와 같은 소규모의 수선도 집주인이 부담한다고 약정한다면 그 특약 조항에 따라 교체 비용을 집주인으로부터 받을 수 있습니다. 반면, 대규모 수선까지 집주인의 수선 의무를 면제한다는 특약이 기재되어 있을 수도 있으니 계약서를 유심히 살펴보아야 합니다. 예를 들어 오래된 세면대나 변기에 금이 가서 누수가 발생하는 경우 필수적인 수리 항목으로 표기된 법률이 없어 '계약 시 특약 사항'으로 기재하는 것이 좋습니다.


결함의 크기 확인하기

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세입자가 손쉽게 고칠 수 있거나 큰 비용을 부담해야 하는 고장이 아니라면 사소한 결함입니다. 수도꼭지, 문고리, 화장실 변기의 막힘 등이 이에 해당하죠. 형광등, 샤워기 헤드 등과 같은 소모품 교체도 집주인의 의무가 아닙니다. 반대로 벽의 균열, 화장실의 중요 부분이나 전기 기본 시설의 하자, 수도관 동파 등은 집주인에게 수리를 요구할 수 있습니다.


결함 발생 시 집주인에게 먼저 통보하기

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중대한 결함을 발견하면 일단 집주인에게 이 사실을 알려야 합니다. 대략적인 견적과 함께라면 더욱 좋습니다. 이에 따라 집주인이 아는 수리 업체를 이용할지, 세입자의 견적을 받은 업체를 선택할지 판단할 수 있죠. 수리가 급하다고 해서 통보를 하지 않고 수리를 먼저 하면 수리 비용의 일부만 돌려받을 수도 있습니다.


결함 원인 파악하기

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중대한 결함이 발생한 원인이 세입자의 과실이나 고의적인 파손으로 판단된다 하더라도 집주인이 수선의무를 져야 합니다. 다만, 세입자도 집을 보존하여 집주인에게 인도할 의무를 부담하기 때문에 임차물 보관의무 위반에 따른 손해배상 의무를 부담하게 되어 결국, 세입자가 비용을 부담하게 되므로 유의해야 합니다.


03. 집수리 관련 Q&A

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“잦은 보일러 고장으로 불편을 겪고 있어요. 집주인에게 보일러 수리를 요청해도 되나요?”

 

잦은 보일러 고장이 보일러 노후 등의 사정으로 인하여 교체를 해야 할 수준의 대규모 수선이라고 판단된다면 집주인에게 수리를 요청할 수 있습니다.


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“방범창 수리도 집주인에게 요구할 수 있나요?”

 

방범창의 종류, 파손의 규모와 부위, 방범창 파손이 집의 사용에 미치는 영향의 정도, 수선이 용이한지 여부와 소요되는 비용, 임대차계약 당시 집의 상태 등을 고려해야 합니다. 사회통념상 집 주인에게 방범창 수리를 요구할 사안인지 개별 사안에 따라 다르게 판단될 수 있기 때문입니다.


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“세입자는 계약이 끝나면 벽에 난 모든 구멍을 수리하고 나가야 하나요?”


임대차계약서상 세입자에게 원상회복의무를 부과하는 경우가 많으므로 세입자는 집을 인도받을 당시의 상태대로 집을 원상회복하여 집주인에게 인도할 의무를 부담합니다. 벽에 난 구멍이 집을 사용함에 따른 자연적인 노후 현상으로 평가될 정도라면 구멍을 수리할 필요는 없겠지만, 그 정도를 넘어서 세입자가 임차물의 보관의무를 위반했다고 평가될 정도에 이른다면 수리하여 원상회복할 필요가 있습니다. 임대차계약 종료 시 원상회복의무의 범위와 정도에 대해서는 집주인과 사이에 다툼이 발생할 수 있으므로 입주 전에 집의 상태를 사진으로 찍어서 보관해 두는 것이 좋으며, 계약서에 해당 내용을 상세하게 기재하는 것도 한 방법입니다.


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“계약 시 수리 비용을 임대인에게 청구하지 않겠다는 특약을 넣었습니다. 그런데 큰 결함이 생겨 손해가 발생했습니다. 일부도 돌려받지 못할까요?”

 

기재된 특약의 내용이 중요합니다. 발생한 큰 결함이 계약서 특약상 임대인의 수선의무 면제 범위로 명시되어 있는 부위라면 수리 비용을 받을 수 없습니다. 그렇지 않고 단순하게 수리 비용을 청구하지 않는다는 내용만 있다면 특약에 의한 임대인의 수선의무 면제는 소규모의 수선에 국한하는 것으로 해석하는 것이 정확한 판례입니다.


도움말 및 감수 LX하우시스 법무팀